简短回答：在房地产合资项目中，超额收益分成（promote）是指交易超过约定回报门槛后，发起人（sponsor）在其现金出资所对应的份额之外额外获得的利润分成。它是房地产版本的附带权益（carried interest）。在税务上，promote属于合伙企业中的利润权益（profits interest）：授予时通常不课税，合伙企业分配应税收入时会让每位合伙人的资本账户跟随分配瀑布，发起人的份额保留交易收入的性质。由于出售建筑物的收益大多属于第1231条收益，针对基金管理人附带权益的三年持有期规则往往不适用于房地产promote。

各方角色

典型交易有两方，双方都是按合伙企业课税的LLC或有限合伙企业的合伙人：

  • 发起人，也称运营合伙人或GP，负责寻找物业、执行商业计划，通常只出资一小部分股本；以及
  • 资本合伙人，通常是机构投资者或基金，出资大部分股本。

如果没有promote，利润将按各方现金出资比例分配。Promote改变了这一点：资本合伙人获得约定回报后，发起人从此后每一美元中获得的份额会高于其出资所对应的比例。

Promote分配瀑布如何运作

分配瀑布规定现金支付的顺序。常见的房地产结构如下：

  • 第一步：返还资本，按出资比例返还给双方。
  • 第二步：优先回报，支付给双方，例如按资本计算的年化8%回报。
  • 第三步：promote分档。超过优先回报的现金按有利于发起人的比例分配，通常按IRR分档：例如在资本合伙人IRR达到12%之前按70/30分配，超过后按60/40分配。发起人在每一档的份额既包括其按比例应得的部分，也包括promote。

有些交易以股本倍数（equity multiple）而不是IRR衡量门槛，或两者并用。有些交易设有追赶条款（catch-up），由发起人在一段时间内获得大部分现金，直到其总份额达到目标。如果promote可以在交易结束前支付，通常还设有回拨条款（clawback），在后续业绩不佳时要求发起人退还部分promote。

Promote如何课税

1. 取得时：通常不课税

发起人取得promote的权利属于利润权益：只分享未来利润，对交易中已有的资本没有权利。根据Rev. Proc. 93-27，因向合伙企业提供服务而获得的利润权益，IRS不予课税，但以下三种例外除外：该权益与基本确定且可预测的收入流相关，例如优质净租赁（net lease）收入；发起人在两年内处置该权益；或合伙企业为公开交易合伙企业。Rev. Proc. 2001-43将这一处理扩展到分期归属（vesting）的promote，前提是发起人从一开始就被视为合伙人。

为确保promote真正只分享未来增值，合伙企业可以在授予promote时重估其资产（“book-up”）。这样，已经存在的价值就归属于现有合伙人的资本账户，而不归属于发起人。

2. 按现金分配收入

合伙企业的税务分配必须遵循合伙人之间真实的经济安排，法规通过每位合伙人的资本账户来检验这一点。大多数房地产协议采用目标分配（targeted allocations）：每年分配收入和损失时，使得假设合伙企业按账面价值出售全部资产并清算，每位合伙人的资本账户都等于分配瀑布应向其支付的金额。

实务后果是，随着promote的累积，发起人会被分配应税收入，而这往往发生在任何promote现金支付之前。这可能给发起人带来虚拟收入（phantom income），并导致某些年度的K-1与分配金额不一致。

3. 性质：保留交易收入的性质

由于promote是合伙企业收入的一部分，它保留该收入的性质。租金是普通收入。出售建筑物的收益通常属于第1231条收益，按长期资本利得税率课税，其中反映折旧的部分作为未收回第1250条收益按最高25%的税率课税。

4. 三年规则，以及房地产为何常常不受其影响

2017年新增的第1061条规定，分配给applicable partnership interest（包括发起人的promote）的长期资本利得需满足三年而非一年的持有期。但法规将第1231条收益（以及合格股息）排除在该规则之外。用于出租或经营的建筑物属于第1231条财产，因此持有超过一年后出售所产生的promote收益，即使建筑物持有不足三年，原则上也属于长期收益。

当收益是真正的资本利得时，第1061条的影响更大，例如发起人出售其在合资项目中的权益，或合资项目出售某公司的股份。此外，对于发起人收益中来自其在交易中自有资本的部分，只要该资本的分配与资本合伙人适用相同条件，该规则也不适用。

5. 自雇税

合伙人分得的不动产租金收入和出售财产收益原则上不计入自雇收入，因此这些项目上的promote通常无需缴纳自雇税。发起人因提供服务而收取的费用，例如收购费或资产管理费，则另当别论，作为普通收入课税。

计算示例

资本合伙人出资900万美元，发起人出资100万美元，成立合资项目购买一栋公寓楼。分配瀑布如下：

  • 第一步：按比例向双方返还资本，并支付按年复利计算的8%优先回报；然后
  • 第二步：超出部分按资本合伙人70%、发起人30%分配。

在恰好两年后以1,600万美元净价出售建筑物之前，没有任何分配。

  • 资本加优先回报：1,000万美元 × 1.08 × 1.08 = 11,664,000美元，其中10,497,600美元归资本合伙人，1,166,400美元归发起人。
  • 剩余现金：16,000,000美元 − 11,664,000美元 = 4,336,000美元，资本合伙人分得3,035,200美元，发起人分得1,300,800美元。
  • 合计：资本合伙人13,532,800美元，发起人2,467,200美元。

总利润为600万美元。按比例计算，发起人的10%本应获得其中的60万美元。按照分配瀑布，发起人获得1,467,200美元，因此其promote为867,200美元。

在税务上，为简化起见，假设600万美元利润全部为出售收益。目标分配将其中1,467,200美元分配给发起人，4,532,800美元分配给资本合伙人，使每位合伙人的资本账户与其现金相符。建筑物持有两年，因此收益属于第1231条收益，对双方而言都是长期收益，包括发起人的promote，因为第1231条收益不受三年规则约束。在实际交易中，部分收益会反映折旧，属于未收回第1250条收益。

常见问题

  • 授予时未重估。如果不重估，在已增值物业上授予的promote可能分享已经存在的价值，这可能使发起人产生税负，也对资本合伙人不公平。
  • 现金与税务不同步。目标分配可能在promote支付前数年就分配promote收入。发起人应预期交易条款中包含纳税分配（tax distributions）。
  • 再融资款项。再融资所得现金通常也经过同一分配瀑布。其分配一般不课税，但可能使promote分配提前。
  • 回拨。如果提前支付的promote后来被退还，此前的收入分配可能需要在以后年度予以冲回。

本详解仅为一般信息，不构成税务建议。

资料来源

延伸阅读

本说明为分析性与一般性信息，不构成税务、法律或投资建议。