Krótka odpowiedź: We wspólnym przedsięwzięciu (joint venture) na rynku nieruchomości promote to dodatkowy udział w zysku, który sponsor otrzymuje, gdy transakcja przekroczy uzgodnione progi zwrotu, ponad to, do czego uprawnia go własny wkład pieniężny. To nieruchomościowa wersja carried interest. Podatkowo promote jest udziałem w zyskach (profits interest) w spółce osobowej: zwykle nie jest opodatkowany w chwili przyznania, spółka przypisuje dochód podatkowy tak, aby rachunek kapitałowy każdego wspólnika odzwierciedlał kaskadę wypłat (waterfall), a udział sponsora zachowuje charakter dochodu z transakcji. Ponieważ większość zysku ze sprzedaży budynku to zysk z sekcji 1231, trzyletnia reguła posiadania, która dotyka carry zarządzających funduszami, często nie ma zastosowania do promote w nieruchomościach.

Kto jest kim

Typowa transakcja ma dwie strony, obie będące wspólnikami LLC lub spółki komandytowej opodatkowanej jak spółka osobowa:

  • sponsor, nazywany też partnerem operacyjnym lub GP, który znajduje nieruchomość, realizuje biznesplan i zwykle wnosi niewielką część kapitału; oraz
  • partner kapitałowy, często inwestor instytucjonalny lub fundusz, który wnosi większość kapitału.

Bez promote zyski dzielono by proporcjonalnie do wniesionej gotówki. Promote to zmienia: gdy partner kapitałowy otrzyma uzgodniony zwrot, sponsor bierze większą część każdego kolejnego dolara, niż uzasadniałby jego wkład.

Jak działa kaskada z promote

Kaskada wypłat ustala kolejność wypłat gotówki. Typowa struktura w nieruchomościach:

  • Krok 1: zwrot kapitału obu wspólnikom, proporcjonalnie do wkładów.
  • Krok 2: preferowany zwrot dla obu wspólników, na przykład 8% rocznie od ich kapitału.
  • Krok 3: progi promote. Powyżej preferowanego zwrotu gotówka jest dzielona na korzyść sponsora, często w progach mierzonych IRR: na przykład 70/30, dopóki partner kapitałowy nie osiągnie 12% IRR, a powyżej 60/40. Udział sponsora w każdym progu obejmuje zarówno jego własny udział proporcjonalny, jak i promote.

Niektóre transakcje mierzą progi mnożnikiem kapitału (equity multiple) zamiast IRR albo stosują oba. Niektóre dodają catch-up, w którym sponsor przez pewien czas bierze większość gotówki, aż jego łączny udział osiągnie cel. Jeśli promote może zostać wypłacony przed zakończeniem transakcji, często obowiązuje clawback, czyli obowiązek zwrotu części, gdy późniejsze wyniki rozczarują.

Jak opodatkowany jest promote

1. Otrzymanie: zwykle bez podatku

Prawo sponsora do promote to udział w zyskach: udział wyłącznie w przyszłych zyskach, bez prawa do kapitału już wniesionego do transakcji. Zgodnie z Rev. Proc. 93-27 IRS nie opodatkowuje otrzymania udziału w zyskach za usługi na rzecz spółki, chyba że zachodzi jeden z trzech wyjątków: udział dotyczy w zasadzie pewnego i przewidywalnego strumienia dochodu, na przykład dochodu z wysokiej jakości najmu typu net lease; sponsor zbywa go w ciągu dwóch lat; albo spółka jest notowana publicznie. Rev. Proc. 2001-43 rozszerza to na promote nabywany stopniowo (vesting), pod warunkiem że sponsor od początku jest traktowany jak wspólnik.

Aby promote rzeczywiście dotyczył tylko przyszłego wzrostu wartości, spółka może przy jego przyznaniu przeszacować swoje aktywa („book-up”). Wartość, która już istnieje, trafia wtedy na rachunki kapitałowe dotychczasowych wspólników, a nie do sponsora.

2. Przypisanie dochodu zgodnie z gotówką

Przypisania podatkowe w spółce osobowej muszą odpowiadać rzeczywistemu układowi ekonomicznemu wspólników, a przepisy sprawdzają to poprzez rachunek kapitałowy każdego wspólnika. Większość umów nieruchomościowych stosuje przypisania docelowe (targeted allocations): co roku dochód i straty przypisuje się tak, aby gdyby spółka sprzedała wszystko po wartości księgowej i została zlikwidowana, rachunek kapitałowy każdego wspólnika równał się temu, co wypłaciłaby mu kaskada.

W praktyce sponsor otrzymuje przypisanie dochodu podatkowego w miarę narastania promote, często zanim zostanie wypłacona jakakolwiek gotówka z promote. Może to tworzyć dla sponsora dochód fantomowy oraz K-1, które w danym roku nie zgadzają się z wypłatami.

3. Charakter: zachowuje charakter transakcji

Ponieważ promote jest udziałem w dochodzie spółki, zachowuje charakter tego dochodu. Czynsz to dochód zwykły. Zysk ze sprzedaży budynku to zwykle zysk z sekcji 1231, opodatkowany stawkami dla długoterminowych zysków kapitałowych, przy czym część odpowiadająca amortyzacji jest opodatkowana jako unrecaptured section 1250 gain stawką do 25%.

4. Reguła trzech lat i dlaczego nieruchomości często jej unikają

Sekcja 1061, dodana w 2017 r., wymaga trzyletniego zamiast rocznego okresu posiadania dla długoterminowego zysku kapitałowego przypisanego do applicable partnership interest, co obejmuje promote sponsora. Jednak przepisy wykonawcze wyłączają z tej reguły zysk z sekcji 1231 (oraz kwalifikowane dywidendy). Budynek przeznaczony na wynajem lub używany w działalności jest mieniem z sekcji 1231, więc zysk z promote przy jego sprzedaży po ponad roku jest zasadniczo długoterminowy, nawet jeśli budynek był posiadany krócej niż trzy lata.

Sekcja 1061 ma większe znaczenie, gdy zysk jest typowym zyskiem kapitałowym, na przykład gdy sponsor sprzedaje swój udział w przedsięwzięciu albo przedsięwzięcie sprzedaje udziały w spółce. Reguła nie dotyczy też części zwrotu sponsora pochodzącej z jego własnego kapitału w transakcji, o ile przypisania od tego kapitału odbywają się na tych samych warunkach co dla partnera kapitałowego.

5. Podatek od samozatrudnienia

Udział wspólnika w dochodzie z najmu nieruchomości i w zysku ze sprzedaży mienia jest zasadniczo wyłączony z dochodu z samozatrudnienia, więc promote od tych pozycji zwykle nie podlega temu podatkowi. Inaczej jest z wynagrodzeniem sponsora za usługi, takim jak opłaty za nabycie czy zarządzanie aktywami, które jest opodatkowane jako dochód zwykły.

Przykład liczbowy

Partner kapitałowy wnosi 9 mln USD, a sponsor 1 mln USD do przedsięwzięcia, które kupuje budynek mieszkalny. Kaskada wygląda następująco:

  • Krok 1: zwrot kapitału i 8% preferowanego zwrotu, kapitalizowanego rocznie, dla obu wspólników proporcjonalnie; następnie
  • Krok 2: wszystko powyżej dzielone 70% dla partnera kapitałowego i 30% dla sponsora.

Do czasu sprzedaży budynku dokładnie po dwóch latach za 16 mln USD netto nie ma żadnych wypłat.

  • Kapitał plus preferowany zwrot: 10 mln USD × 1,08 × 1,08 = 11 664 000 USD, z czego 10 497 600 USD trafia do partnera kapitałowego, a 1 166 400 USD do sponsora.
  • Pozostała gotówka: 16 000 000 USD − 11 664 000 USD = 4 336 000 USD, podzielone na 3 035 200 USD dla partnera kapitałowego i 1 300 800 USD dla sponsora.
  • Razem: partner kapitałowy 13 532 800 USD, sponsor 2 467 200 USD.

Łączny zysk wynosi 6 mln USD. Proporcjonalnie 10% sponsora dałoby mu 600 000 USD. Według kaskady zarabia 1 467 200 USD, więc jego promote wynosi 867 200 USD.

Dla celów podatkowych przyjmijmy dla uproszczenia, że cały zysk 6 mln USD to zysk ze sprzedaży. Przypisania docelowe dają sponsorowi 1 467 200 USD tego zysku, a partnerowi kapitałowemu 4 532 800 USD, tak aby rachunek kapitałowy każdego odpowiadał jego gotówce. Budynek był posiadany przez dwa lata, więc zysk jest zyskiem z sekcji 1231 i jest długoterminowy dla obu wspólników, łącznie z promote sponsora, bo zysk z sekcji 1231 pozostaje poza regułą trzech lat. W rzeczywistej transakcji część zysku odzwierciedlałaby amortyzację i stanowiła unrecaptured section 1250 gain.

Typowe problemy

  • Brak przeszacowania przy przyznaniu. Bez przeszacowania promote przyznany na nieruchomości o wzrosłej wartości może obejmować wartość, która już istniała, co może rodzić podatek dla sponsora i być niesprawiedliwe wobec partnera kapitałowego.
  • Gotówka i podatek w różnym tempie. Przypisania docelowe mogą przypisywać dochód z promote na lata przed jego wypłatą. Sponsorzy powinni oczekiwać, że wypłaty na pokrycie podatku (tax distributions) będą częścią warunków transakcji.
  • Wpływy z refinansowania. Gotówka z refinansowania zwykle przechodzi przez tę samą kaskadę. Jej wypłata zasadniczo nie jest opodatkowana, ale może przyspieszyć przypisania z promote.
  • Clawbacki. Jeśli wcześnie wypłacony promote zostaje później zwrócony, wcześniejsze przypisania dochodu mogą wymagać odwrócenia w kolejnych latach.

To objaśnienie ma charakter ogólnej informacji i nie stanowi porady podatkowej.

Źródła

Powiązane materiały

Ten materiał ma charakter analityczny i informacyjny i nie stanowi porady podatkowej, prawnej ani inwestycyjnej.