Krótka odpowiedź: Gdy osoba fizyczna, bezpośrednio lub przez fundusz, sprzedaje budynek z zyskiem, część zysku wynikająca z już odliczonej amortyzacji nazywa się unrecaptured section 1250 gain. Jest opodatkowana maksymalną federalną stawką 25%, a nie zwykłą stawką 20% od długoterminowych zysków kapitałowych. Reszta zysku podlega zwykłej stawce od zysków kapitałowych. Kwota ta pojawia się na K-1 spółki osobowej w polu 9c, na Form 1099-DIV inwestora REIT w polu 2b oraz przy sprzedaży udziału w funduszu nieruchomościowym.

Dlaczego ta zasada istnieje

Budynki podlegają amortyzacji: co roku właściciel odlicza część kosztu od dochodu zwykłego, a podstawa podatkowa nieruchomości maleje o tę samą kwotę. Przy sprzedaży niższa podstawa zwiększa zysk. Bez szczególnej zasady właściciel odliczałby amortyzację według stawek zwykłych do 37%, a później płaciłby tylko 20% od zysku, który ta amortyzacja wytworzyła.

W przypadku sprzętu i innego mienia z sekcji 1245 przepisy odbierają całość tej korzyści: zysk do wysokości dokonanej amortyzacji jest dochodem zwykłym. W przypadku budynków, czyli mienia z sekcji 1250, Kongres wybrał drogę pośrednią. Jako dochód zwykły odzyskuje się tylko amortyzację dokonaną szybciej niż metodą liniową. Pozostała część zysku związanego z amortyzacją jest opodatkowana stawką ograniczoną do 25%. Ta ograniczona część to właśnie „nieodzyskany” zysk z sekcji 1250: zysk, którego sama sekcja 1250 nie zamienia w dochód zwykły.

Jak się go oblicza

Unrecaptured section 1250 gain to długoterminowy zysk, który byłby dochodem zwykłym, gdyby odzyskiwano całą amortyzację budynku, pomniejszony o część, która już jest dochodem zwykłym. W praktyce, dla budynku amortyzowanego metodą liniową:

Unrecaptured section 1250 gain = niższa z kwot: (a) łączna dokonana amortyzacja oraz (b) łączny zysk ze sprzedaży.

Wynikają z tego trzy kwestie:

  • Nie może przekroczyć zysku. Jeśli sprzedajesz poniżej pierwotnego kosztu, cały zysk może trafić do koszyka 25%, ale nigdy więcej niż sam zysk.
  • Liczy się amortyzacja „dozwolona lub przysługująca”. Podstawę obniża amortyzacja, do której miałeś prawo, nawet jeśli jej nie odliczyłeś, więc pominięcie odpisów nie zmniejsza części opodatkowanej stawką 25%.
  • Grunt nie podlega amortyzacji. Do obliczenia wchodzi tylko amortyzacja budynku. Zysk na gruncie jest opodatkowany zwykłą stawką długoterminową.

Co jest mieniem z sekcji 1250

Mienie z sekcji 1250 to amortyzowane nieruchomości, które nie są mieniem z sekcji 1245: budynki, ich elementy konstrukcyjne i większość trwałych ulepszeń. Obecnie budynki mieszkalne na wynajem amortyzuje się liniowo przez 27,5 roku, a niemieszkalne przez 39 lat, więc odzyskanie „dodatkowej amortyzacji” jako dochodu zwykłego na podstawie samej sekcji 1250 zwykle wynosi zero, a cały zysk związany z amortyzacją trafia do koszyka 25%.

W nieruchomościach należących do funduszy często występują dwa wyjątki:

  • Cost segregation. Analiza cost segregation przeklasyfikowuje części budynku, takie jak niektóre instalacje, dedykowane okablowanie urządzeń i wykładziny, do krócej amortyzowanego mienia z sekcji 1245. Te części amortyzuje się szybciej, często z amortyzacją bonusową, ale przy sprzedaży zysk do wysokości ich amortyzacji jest dochodem zwykłym, a nie zyskiem 25%.
  • Amortyzacja bonusowa ulepszeń nieruchomości. Niektóre mienie z sekcji 1250, na przykład qualified improvement property, może kwalifikować się do amortyzacji bonusowej. Odpis przekraczający to, na co pozwoliłaby metoda liniowa, jest zasadniczo „dodatkową amortyzacją”, którą sekcja 1250 odzyskuje jako dochód zwykły. Do unrecaptured section 1250 gain trafia tylko część liniowa.

Kogo dotyczy stawka 25%

Limit 25% ma znaczenie dla osób fizycznych, trustów i masy spadkowej (estate). C corporation płaci jednolite 21% od całego dochodu, więc dla sprzedającego będącego spółką kapitałową koszyk nie ma znaczenia. 25% to stawka maksymalna: podatnik, którego stawka zwykła dla tej części jest niższa, płaci niższą stawkę. Dodatkowo może mieć zastosowanie 3,8% podatek od dochodu inwestycyjnego netto, na przykład dla pasywnego inwestora w funduszu nieruchomościowym.

Zasada dotyczy też tylko zysku długoterminowego, więc budynek musi być posiadany dłużej niż rok.

Jak to dociera do inwestorów w fundusze

  • Spółki osobowe i fundusze. Fundusz nieruchomościowy lub spółka osobowa, która sprzedaje budynek, wykazuje unrecaptured section 1250 gain osobno na Schedule K i na Schedule K-1 każdego wspólnika, w polu 9c. Ta sama kwota jest zwykle ujęta również w zysku netto z sekcji 1231 wykazanym na K-1, więc nie należy jej liczyć dwukrotnie.
  • Sprzedaż udziału w funduszu. Gdy inwestor sprzedaje udział w spółce osobowej posiadany dłużej niż rok, przepisy stosują zasadę przejrzystości (look-through): unrecaptured section 1250 gain inwestora obejmuje kwotę, która zostałaby mu przypisana, gdyby spółka sprzedała całe swoje mienie z sekcji 1250 po wartości rynkowej tuż przed sprzedażą. Sprzedaż udziału zamiast budynków nie pozwala więc uniknąć stawki 25%.
  • Dywidendy z REIT. Gdy REIT sprzedaje nieruchomość i wypłaca zysk jako dywidendę z zysków kapitałowych, część stanowiącą unrecaptured section 1250 gain wykazuje w polu 2b Form 1099-DIV, a inwestor opodatkowuje ją stawką do 25%.
  • Sprzedaż ratalna. Jeśli budynek jest sprzedawany za płatności rozłożone na kilka lat, unrecaptured section 1250 gain jest opodatkowany w pierwszej kolejności, przed zyskiem opodatkowanym stawką 20%, w miarę wpływu płatności.

Zasada ta współdziała też z regułami kompensowania z sekcji 1231. Zysk ze sprzedaży budynku wykorzystywanego w działalności lub przeznaczonego na wynajem jest zwykle zyskiem z sekcji 1231, a kwota unrecaptured section 1250 z takich sprzedaży nie może przekroczyć zysku netto z sekcji 1231 za dany rok. Jeśli sprzedający miał straty netto z sekcji 1231 w poprzednich pięciu latach, część zysku może najpierw zostać przekwalifikowana na dochód zwykły.

Przykład liczbowy

Inwestor indywidualny kupuje mały biurowiec za 10 mln USD: 2 mln USD za grunt i 8 mln USD za budynek. Przez lata odlicza 2 mln USD amortyzacji liniowej, więc jego skorygowana podstawa spada do 8 mln USD. Sprzedaje nieruchomość za 14 mln USD po ponad roku, bez innych zysków ani strat z sekcji 1231.

  • Łączny zysk: 14 mln USD − 8 mln USD = 6 mln USD.
  • Unrecaptured section 1250 gain: niższa z kwot: dokonana amortyzacja (2 mln USD) i zysk (6 mln USD) = 2 mln USD, opodatkowane stawką do 25%: 500 000 USD.
  • Reszta: 4 mln USD długoterminowego zysku według 20%: 800 000 USD.
  • Łączny federalny podatek dochodowy: 1,3 mln USD, wobec 1,2 mln USD, gdyby całe 6 mln USD opodatkowano stawką 20%. Podatek 3,8% od dochodu inwestycyjnego netto, tam gdzie ma zastosowanie, dodałby 228 000 USD.

Gdyby analiza cost segregation przeniosła część budynku do mienia amortyzowanego przez pięć lat, zysk do wysokości amortyzacji tego mienia byłby zamiast tego dochodem zwykłym opodatkowanym stawką do 37%.

Co pozwala go odroczyć

Wymiana na nieruchomość podobnego rodzaju (like-kind exchange) na podstawie sekcji 1031 odracza cały zysk, łącznie z częścią unrecaptured section 1250, przenosząc go na nieruchomość zastępczą. Odroczona amortyzacja idzie razem z nią i staje się wymagalna, gdy nieruchomość zastępcza zostanie ostatecznie sprzedana w transakcji opodatkowanej. Zysk, którego unika się dlatego, że nieruchomość przechodzi w spadku z podwyższoną podstawą (step-up), w ogóle nie jest opodatkowany.

To objaśnienie ma charakter ogólnej informacji i nie stanowi porady podatkowej.

Źródła

Powiązane materiały

Ten materiał ma charakter analityczny i informacyjny i nie stanowi porady podatkowej, prawnej ani inwestycyjnej.