Le gain « unrecaptured section 1250 » expliqué

Réponse courte : lorsqu'un particulier, directement ou via un fonds, vend un immeuble avec un gain, la part du gain qui provient de l'amortissement déjà déduit s'appelle unrecaptured section 1250 gain. Elle est imposée à un taux fédéral maximal de 25 %, et non au taux habituel de 20 % des plus-values à long terme. Le reste du gain est imposé au taux normal des plus-values. Ce montant apparaît sur le K-1 d'une partnership en case 9c, sur le Form 1099-DIV d'un investisseur en REIT en case 2b, et lors de la cession d'une participation dans un fonds immobilier.

Pourquoi cette règle existe

Les immeubles sont amortis : chaque année, le propriétaire déduit une partie du coût de son revenu ordinaire, et la base fiscale du bien diminue d'autant. À la vente, cette base plus faible augmente le gain. Sans règle particulière, le propriétaire déduirait l'amortissement à des taux ordinaires allant jusqu'à 37 % et ne paierait ensuite que 20 % sur le gain créé par cet amortissement.

Pour les équipements et autres biens de la section 1245, le code fiscal reprend tout : le gain à hauteur de l'amortissement pratiqué est un revenu ordinaire. Pour les immeubles, qui sont des biens de la section 1250, le Congrès a choisi une voie médiane. Seul l'amortissement pratiqué plus vite que l'amortissement linéaire est repris comme revenu ordinaire. Le reste du gain lié à l'amortissement est imposé à un taux plafonné à 25 %. Cette tranche plafonnée est le gain « non repris » (unrecaptured) de la section 1250 : un gain que la section 1250 elle-même ne transforme pas en revenu ordinaire.

Comment on le mesure

L'unrecaptured section 1250 gain est le gain à long terme qui serait un revenu ordinaire si tout l'amortissement de l'immeuble était repris, diminué de la part déjà ordinaire. En pratique, pour un immeuble amorti en linéaire :

Unrecaptured section 1250 gain = le plus faible de (a) l'amortissement total pratiqué et (b) le gain total de la vente.

Trois conséquences :

Il ne peut pas dépasser le gain. Si vous vendez en dessous du coût d'origine, tout le gain peut tomber dans la tranche de 25 %, mais jamais plus que le gain lui-même.
L'amortissement « admis ou admissible » compte. La base est réduite de l'amortissement auquel vous aviez droit, même si vous ne l'avez pas déduit, donc renoncer à des déductions ne réduit pas la tranche à 25 %.
Le terrain n'est pas amortissable. Seul l'amortissement de l'immeuble entre dans le calcul. Le gain sur le terrain est imposé au taux normal à long terme.

Ce qui constitue un bien de la section 1250

Un bien de la section 1250 est un bien immobilier amortissable qui n'est pas un bien de la section 1245 : les immeubles, leurs éléments structurels et la plupart des améliorations permanentes. Aujourd'hui, les immeubles résidentiels locatifs s'amortissent en linéaire sur 27,5 ans et les immeubles non résidentiels sur 39 ans, de sorte que la reprise en revenu ordinaire de l'« amortissement supplémentaire » au titre de la section 1250 elle-même est généralement nulle, et tout le gain lié à l'amortissement tombe dans la tranche de 25 %.

Deux exceptions sont fréquentes dans l'immobilier détenu par des fonds :

Cost segregation. Une étude de cost segregation reclasse certaines parties d'un immeuble, comme certains aménagements, le câblage dédié aux équipements et les moquettes, en biens de la section 1245 à durée plus courte. Ces parties s'amortissent plus vite, souvent avec l'amortissement bonus, mais à la vente, le gain à hauteur de leur amortissement est un revenu ordinaire, et non un gain à 25 %.
Amortissement bonus sur les améliorations immobilières. Certains biens de la section 1250, comme les qualified improvement property, peuvent bénéficier de l'amortissement bonus. La déduction supérieure à ce que permettrait le linéaire constitue en général un « amortissement supplémentaire », que la section 1250 reprend comme revenu ordinaire. Seule la part linéaire alimente l'unrecaptured section 1250 gain.

Qui paie le taux de 25 %

Le plafond de 25 % concerne les particuliers, les trusts et les successions (estates). Une C corporation paie un taux unique de 21 % sur tout son revenu, la tranche ne change donc rien pour un vendeur qui est une société. Les 25 % sont un maximum : un contribuable dont le taux ordinaire sur cette tranche est plus bas paie le taux plus bas. La taxe de 3,8 % sur le revenu net d'investissement peut s'ajouter, par exemple pour un investisseur passif dans un fonds immobilier.

La règle ne vise que le gain à long terme : l'immeuble doit avoir été détenu plus d'un an.

Comment cela atteint les investisseurs en fonds

Partnerships et fonds. Un fonds immobilier ou une partnership qui vend un immeuble déclare l'unrecaptured section 1250 gain séparément sur le Schedule K et sur le Schedule K-1 de chaque associé, en case 9c. Le même montant est généralement aussi inclus dans le gain net de la section 1231 déclaré sur le K-1 : il ne faut pas le compter deux fois.
Cession d'une participation dans un fonds. Lorsqu'un investisseur cède une participation dans une partnership détenue depuis plus d'un an, la réglementation applique une règle de transparence (look-through) : son unrecaptured section 1250 gain comprend le montant qui lui aurait été attribué si la partnership avait vendu tous ses biens de la section 1250 à leur valeur de marché juste avant la cession. Céder la participation plutôt que les immeubles ne permet donc pas d'échapper au taux de 25 %.
Dividendes de REIT. Lorsqu'une REIT vend un bien et distribue le gain sous forme de dividende de plus-value, elle déclare la part correspondant à l'unrecaptured section 1250 gain en case 2b du Form 1099-DIV, et l'investisseur l'impose jusqu'à 25 %.
Ventes à tempérament. Si un immeuble est vendu contre des paiements étalés sur plusieurs années, l'unrecaptured section 1250 gain est imposé en premier, avant le gain à 20 %, au fur et à mesure des paiements.

La règle interagit aussi avec la compensation de la section 1231. Le gain sur un immeuble utilisé dans une activité ou loué est en général un gain de la section 1231, et le montant d'unrecaptured section 1250 issu de ces ventes ne peut pas dépasser le gain net de la section 1231 de l'année. Si le vendeur a subi des pertes nettes de la section 1231 au cours des cinq années précédentes, une partie du gain peut d'abord être requalifiée en revenu ordinaire.

Exemple chiffré

Un investisseur particulier achète un petit immeuble de bureaux pour 10 millions de dollars : 2 millions pour le terrain et 8 millions pour le bâtiment. Au fil des années, il déduit 2 millions d'amortissement linéaire, ce qui ramène sa base ajustée à 8 millions. Il vend pour 14 millions après plus d'un an, sans autres gains ni pertes de la section 1231.

Gain total : 14 millions − 8 millions = 6 millions de dollars.
Unrecaptured section 1250 gain : le plus faible entre l'amortissement pratiqué (2 millions) et le gain (6 millions) = 2 millions, imposés jusqu'à 25 % : 500 000 dollars.
Le reste : 4 millions de gain à long terme à 20 % : 800 000 dollars.
Impôt fédéral sur le revenu total : 1,3 million de dollars, contre 1,2 million si les 6 millions étaient tous imposés à 20 %. La taxe de 3,8 % sur le revenu net d'investissement, lorsqu'elle s'applique, ajouterait 228 000 dollars.

Si une étude de cost segregation avait transféré une partie de l'immeuble en biens amortissables sur cinq ans, le gain à hauteur de l'amortissement de ces biens serait à la place un revenu ordinaire imposé jusqu'à 37 %.

Ce qui permet de le différer

Un échange de biens similaires (like-kind exchange) au titre de la section 1031 diffère la totalité du gain, y compris la part unrecaptured section 1250, en la reportant sur le bien de remplacement. L'amortissement différé le suit et devient exigible lorsque le bien de remplacement est finalement vendu dans une opération imposable. Le gain évité parce que le bien est transmis au décès avec une base réévaluée (step-up) n'est jamais imposé.

Cette explication est une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal.