简短回答：个人直接或通过基金出售建筑物并取得收益时，收益中来自已扣除折旧的部分称为未收回第1250条收益（unrecaptured section 1250 gain）。这部分按最高25%的联邦税率课税，而不是通常20%的长期资本利得税率。其余收益适用正常的资本利得税率。该金额会出现在合伙企业K-1的9c栏、REIT投资者Form 1099-DIV的2b栏，以及出售房地产基金权益时。

为什么有这条规则

建筑物需要计提折旧：所有者每年从普通收入中扣除部分成本，物业的计税基础也按同等金额减少。出售建筑物时，较低的计税基础会使收益变大。如果没有特别规则，所有者会按最高37%的普通税率扣除折旧，之后却只需就折旧带来的收益缴纳20%的税。

对于设备等第1245条财产，税法会全部收回：不超过已提折旧的收益均为普通收入。对于属于第1250条财产的建筑物，国会选择了折中方案：只有快于直线法计提的折旧才作为普通收入收回。与折旧相关的其余收益按上限25%的税率课税。这一有上限的部分就是“未收回的”第1250条收益，即第1250条本身不转为普通收入的收益。

如何计算

未收回第1250条收益是指如果建筑物的全部折旧都被收回将成为普通收入的长期收益，减去已属于普通收入的部分。实务中，对采用直线法折旧的建筑物：

未收回第1250条收益 =（a）已提折旧总额与（b）出售总收益两者中的较低者。

由此得出三点：

  • 不能超过收益。如果售价低于原始成本，全部收益都可能落入25%的部分，但绝不会超过收益本身。
  • “已允许或可允许”的折旧都计算在内。即使您没有扣除，计税基础也会按您有权扣除的折旧减少，因此少扣折旧并不能缩小25%的部分。
  • 土地不可折旧。只有建筑物的折旧计入计算。土地上的收益按正常长期税率课税。

什么是第1250条财产

第1250条财产是指不属于第1245条财产的可折旧不动产，包括建筑物、其结构组成部分以及大多数永久性改良。目前，住宅出租建筑按27.5年、非住宅建筑按39年采用直线法折旧，因此第1250条本身规定的“额外折旧”普通收入收回通常为零，与折旧相关的收益全部落入25%的部分。

基金持有的房地产中常见两种例外：

  • 成本分离（cost segregation）。成本分离研究会将建筑物的部分组成，例如某些装置、设备专用线路和地毯，重新划分为使用年限更短的第1245条财产。这些部分折旧更快，往往还适用红利折旧，但出售时，不超过其折旧的收益属于普通收入，而不是25%的收益。
  • 不动产改良的红利折旧。部分第1250条财产，例如合格改良财产（qualified improvement property），可以适用红利折旧。超过直线法允许金额的扣除一般属于“额外折旧”，第1250条将其作为普通收入收回。只有直线法部分计入未收回第1250条收益。

谁适用25%税率

25%上限对个人、信托和遗产（estate）有意义。C corporation对全部收入适用21%的单一税率，因此这一部分对公司卖方没有影响。25%是最高税率：如果纳税人对该部分适用的普通税率更低，就按较低税率纳税。此外还可能叠加3.8%的净投资收入税，例如房地产基金的被动投资者。

该规则也只适用于长期收益，因此建筑物必须持有超过一年。

如何传导到基金投资者

  • 合伙企业和基金。出售建筑物的房地产基金或合伙企业，会在Schedule K和每位合伙人的Schedule K-1的9c栏单独申报未收回第1250条收益。同一金额通常也包含在K-1申报的第1231条净收益中，因此不应重复计算。
  • 出售基金权益。投资者出售持有超过一年的合伙权益时，法规适用穿透规则（look-through）：投资者的未收回第1250条收益包括假设合伙企业在出售前一刻按公允市场价值出售其全部第1250条财产时本应分配给该投资者的金额。因此，出售权益而不是出售建筑物，并不能避开25%的税率。
  • REIT股息。REIT出售物业并以资本利得股息形式分配收益时，会在Form 1099-DIV的2b栏申报属于未收回第1250条收益的部分，投资者按最高25%的税率课税。
  • 分期付款销售。如果建筑物以分多年支付的方式出售，随着款项收到，未收回第1250条收益会先于20%的收益课税。

该规则还与第1231条的净额计算规则相互作用。用于经营或出租的建筑物所产生的收益通常属于第1231条收益，这类出售产生的未收回第1250条金额不得超过当年的第1231条净收益。如果卖方在此前五年有第1231条净损失，部分收益可能先被重新定性为普通收入。

计算示例

一位个人投资者以1,000万美元购买一栋小型写字楼：土地200万美元，建筑物800万美元。多年来共扣除200万美元直线法折旧，调整后计税基础降至800万美元。持有超过一年后以1,400万美元出售，没有其他第1231条收益或损失。

  • 总收益：1,400万美元 − 800万美元 = 600万美元。
  • 未收回第1250条收益：已提折旧（200万美元）与收益（600万美元）中的较低者 = 200万美元，按最高25%课税：50万美元。
  • 其余部分：400万美元长期收益按20%课税：80万美元。
  • 联邦所得税合计：130万美元，而如果全部600万美元都按20%课税则为120万美元。如适用3.8%的净投资收入税，还将增加22.8万美元。

如果成本分离研究将建筑物的一部分转为五年期财产，那么不超过该财产折旧的收益将改为按最高37%课税的普通收入。

如何递延

依据第1031条进行的同类资产交换（like-kind exchange）可将全部收益（包括未收回第1250条部分）结转到替代物业而递延。递延的折旧随替代物业一并转移，在替代物业最终以应税交易出售时才需缴税。因继承时计税基础调高（step-up）而免除的收益则完全不被课税。

本详解仅为一般信息，不构成税务建议。

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延伸阅读

本说明为分析性与一般性信息，不构成税务、法律或投资建议。