짧은 답: 개인이 직접 또는 펀드를 통해 건물을 이익을 남기고 팔 때, 그 이익 중 이미 공제한 감가상각에서 생긴 부분을 미환수 제1250조 이익(unrecaptured section 1250 gain)이라고 합니다. 이 부분은 일반적인 장기 자본이득 세율 20%가 아니라 연방 최고 25% 세율로 과세됩니다. 나머지 이익은 일반 자본이득 세율이 적용됩니다. 이 금액은 파트너십 K-1의 9c란, REIT 투자자의 Form 1099-DIV 2b란, 그리고 부동산 펀드 지분 매각 시에 나타납니다.

이 규칙이 있는 이유

건물은 감가상각됩니다. 소유자는 매년 원가의 일부를 일반소득에서 공제하고, 부동산의 세무상 기준가액은 같은 금액만큼 줄어듭니다. 건물을 팔 때는 낮아진 기준가액 때문에 이익이 커집니다. 특별 규칙이 없다면 소유자는 최고 37%의 일반 세율로 감가상각을 공제하고, 나중에 그 감가상각이 만든 이익에는 20%만 내게 됩니다.

장비 등 제1245조 자산에 대해서는 세법이 이를 모두 환수합니다. 공제한 감가상각만큼의 이익은 일반소득입니다. 제1250조 자산인 건물에 대해서는 의회가 중간 길을 택했습니다. 정액법보다 빠르게 공제한 감가상각만 일반소득으로 환수합니다. 감가상각과 관련된 나머지 이익은 최고 25%로 과세됩니다. 이 상한이 있는 부분이 '미환수' 제1250조 이익, 즉 제1250조 자체가 일반소득으로 바꾸지 않는 이익입니다.

계산 방법

미환수 제1250조 이익은 건물의 감가상각을 모두 환수한다면 일반소득이 되었을 장기 이익에서, 이미 일반소득인 부분을 뺀 금액입니다. 실무에서 정액법으로 감가상각한 건물이라면:

미환수 제1250조 이익 = (a) 공제한 감가상각 총액과 (b) 매각 이익 총액 중 작은 금액

여기서 세 가지가 나옵니다.

  • 이익을 넘을 수 없습니다. 원래 취득가보다 낮게 팔면 이익 전체가 25% 구간에 들어갈 수 있지만, 이익 자체를 넘지는 않습니다.
  • '허용되었거나 허용 가능했던' 감가상각이 기준입니다. 실제로 공제하지 않았더라도 공제할 수 있었던 감가상각만큼 기준가액이 줄어들므로, 공제를 건너뛴다고 25% 구간이 줄지 않습니다.
  • 토지는 감가상각되지 않습니다. 건물의 감가상각만 계산에 들어갑니다. 토지에서 생긴 이익은 일반 장기 세율로 과세됩니다.

제1250조 자산에 해당하는 것

제1250조 자산은 제1245조 자산이 아닌 감가상각 대상 부동산으로, 건물, 그 구조적 구성요소, 대부분의 영구적 개량이 포함됩니다. 현재 주거용 임대 건물은 27.5년, 비주거용 건물은 39년에 걸쳐 정액법으로 감가상각하므로, 제1250조 자체에 따른 '추가 감가상각'의 일반소득 환수는 보통 0이고, 감가상각 관련 이익 전부가 25% 구간에 들어갑니다.

펀드 보유 부동산에서는 두 가지 예외가 흔합니다.

  • 원가 분리(cost segregation). 원가 분리 분석은 일부 설비, 장비 전용 배선, 카펫 등 건물의 일부를 내용연수가 짧은 제1245조 자산으로 재분류합니다. 이 부분은 보너스 감가상각과 함께 더 빨리 감가상각되는 경우가 많지만, 매각 시 그 감가상각만큼의 이익은 25% 이익이 아니라 일반소득입니다.
  • 부동산 개량에 대한 보너스 감가상각. 적격 개량 자산(qualified improvement property) 같은 일부 제1250조 자산은 보너스 감가상각을 받을 수 있습니다. 정액법으로 허용되었을 금액을 넘는 공제분은 일반적으로 '추가 감가상각'이 되어 제1250조에 따라 일반소득으로 환수됩니다. 정액법 부분만 미환수 제1250조 이익이 됩니다.

25% 세율을 내는 사람

25% 상한은 개인, 신탁, 유산(estate)에게 의미가 있습니다. C corporation은 모든 소득에 21% 단일 세율을 내므로 법인 매도자에게는 이 구간이 차이를 만들지 않습니다. 25%는 최고 세율입니다. 그 부분에 대한 일반 세율이 더 낮은 납세자는 낮은 세율을 냅니다. 예를 들어 부동산 펀드의 수동적 투자자라면 3.8% 순투자소득세가 추가될 수 있습니다.

또 장기 이익에만 적용되므로 건물을 1년 넘게 보유했어야 합니다.

펀드 투자자에게 전달되는 방식

  • 파트너십과 펀드. 건물을 판 부동산 펀드나 파트너십은 미환수 제1250조 이익을 Schedule K와 각 파트너의 Schedule K-1 9c란에 따로 보고합니다. 같은 금액이 보통 K-1에 보고되는 제1231조 순이익에도 포함되므로 두 번 세지 않도록 해야 합니다.
  • 펀드 지분 매각. 1년 넘게 보유한 파트너십 지분을 팔면 규정은 투시 규칙(look-through)을 적용합니다. 투자자의 미환수 제1250조 이익에는, 매각 직전에 파트너십이 모든 제1250조 자산을 공정시장가치로 팔았다면 그 투자자에게 배분되었을 금액이 포함됩니다. 따라서 건물 대신 지분을 팔아도 25% 세율을 피할 수 없습니다.
  • REIT 배당. REIT가 부동산을 팔고 그 이익을 자본이득 배당으로 지급하면, 미환수 제1250조 이익 부분을 Form 1099-DIV 2b란에 보고하고 투자자는 이를 최고 25%로 과세합니다.
  • 할부 매각. 건물을 여러 해에 걸친 대금으로 팔면, 대금을 받을 때마다 미환수 제1250조 이익이 20% 이익보다 먼저 과세됩니다.

이 규칙은 제1231조 상계 규칙과도 맞물립니다. 사업에 쓰거나 임대용으로 보유한 건물의 이익은 보통 제1231조 이익이며, 그런 매각에서 나온 미환수 제1250조 금액은 그해 제1231조 순이익을 넘을 수 없습니다. 매도자에게 지난 5년간 제1231조 순손실이 있었다면 이익의 일부가 먼저 일반소득으로 재분류될 수 있습니다.

계산 사례

개인 투자자가 작은 오피스 빌딩을 1,000만 달러에 삽니다. 토지 200만 달러, 건물 800만 달러입니다. 수년간 정액법 감가상각 200만 달러를 공제해 조정 기준가액이 800만 달러로 줄었습니다. 1년 넘게 보유한 뒤 1,400만 달러에 팔고, 다른 제1231조 손익은 없습니다.

  • 총이익: 1,400만 달러 − 800만 달러 = 600만 달러
  • 미환수 제1250조 이익: 공제한 감가상각(200만 달러)과 이익(600만 달러) 중 작은 금액 = 200만 달러, 최고 25% 과세: 50만 달러
  • 나머지: 장기 이익 400만 달러 × 20%: 80만 달러
  • 연방 소득세 합계: 130만 달러. 600만 달러 전부를 20%로 과세했다면 120만 달러였을 것입니다. 3.8% 순투자소득세가 적용된다면 22만 8천 달러가 추가됩니다.

원가 분리 분석으로 건물 일부를 5년 자산으로 옮겼다면, 그 자산의 감가상각만큼의 이익은 대신 최고 37%의 일반소득이 됩니다.

과세를 이연하는 방법

제1031조에 따른 동종 자산 교환(like-kind exchange)은 미환수 제1250조 부분을 포함한 이익 전체를 대체 부동산으로 넘겨 이연합니다. 이연된 감가상각은 대체 부동산에 따라가며, 그 부동산이 결국 과세 거래로 매각될 때 과세됩니다. 상속으로 기준가액이 상향 조정(step-up)되어 사라지는 이익은 아예 과세되지 않습니다.

이 해설은 일반 정보이며 세무 자문이 아닙니다.

출처

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본 해설은 분석 및 일반 정보이며, 세무·법률·투자 자문이 아닙니다.