Réponse courte : dans une joint-venture immobilière, le promote est la part supplémentaire de profit que le sponsor obtient une fois que l'opération dépasse des seuils de rendement convenus, en plus de ce que son propre apport en numéraire lui donne. C'est la version immobilière du carried interest. Fiscalement, le promote est un intérêt aux bénéfices (profits interest) dans une partnership : il n'est généralement pas imposé à son attribution, la partnership répartit le revenu imposable pour que le compte de capital de chaque associé suive la cascade de distribution (waterfall), et la part du sponsor conserve la nature des revenus de l'opération. Comme l'essentiel du gain sur la vente d'un immeuble est un gain de la section 1231, la règle de détention de trois ans qui frappe le carry des gérants de fonds ne s'applique souvent pas au promote immobilier.

Qui est qui

Une opération type réunit deux parties, toutes deux associées d'une LLC ou d'une limited partnership imposée comme partnership :

  • le sponsor, aussi appelé partenaire opérationnel ou GP, qui trouve l'immeuble, exécute le business plan et apporte en général une petite part des fonds propres ; et
  • le partenaire financier, souvent un investisseur institutionnel ou un fonds, qui apporte l'essentiel des fonds propres.

Sans promote, les profits seraient partagés au prorata des apports. Le promote change cela : une fois que le partenaire financier a reçu un rendement convenu, le sponsor prend une part de chaque dollar supplémentaire plus grande que ce que justifierait son apport.

Comment fonctionne une cascade avec promote

La cascade de distribution fixe l'ordre dans lequel la trésorerie est versée. Une structure immobilière courante :

  • Étape 1 : remboursement du capital aux deux associés, au prorata de leurs apports.
  • Étape 2 : rendement préférentiel pour les deux associés, par exemple 8 % par an sur leur capital.
  • Étape 3 : paliers de promote. Au-delà du rendement préférentiel, la trésorerie est partagée en faveur du sponsor, souvent par paliers mesurés en TRI : par exemple 70/30 jusqu'à ce que le partenaire financier atteigne un TRI de 12 %, puis 60/40 au-delà. La part du sponsor dans chaque palier comprend à la fois sa quote-part et le promote.

Certaines opérations mesurent les seuils en multiple de fonds propres plutôt qu'en TRI, ou combinent les deux. D'autres ajoutent un catch-up, pendant lequel le sponsor prend l'essentiel de la trésorerie jusqu'à ce que sa part totale atteigne un objectif. Si le promote peut être versé avant la fin de l'opération, un clawback oblige souvent le sponsor à en restituer une partie si les résultats ultérieurs déçoivent.

Comment le promote est imposé

1. À l'attribution : en général pas d'impôt

Le droit du sponsor au promote est un intérêt aux bénéfices : une part des seuls profits futurs, sans droit sur le capital déjà investi. Selon la Rev. Proc. 93-27, l'IRS n'impose pas la réception d'un intérêt aux bénéfices en rémunération de services rendus à la partnership, sauf dans trois cas : l'intérêt porte sur un flux de revenus quasi certain et prévisible, comme les revenus d'un bail net de grande qualité ; le sponsor le cède dans les deux ans ; ou la partnership est cotée. La Rev. Proc. 2001-43 étend ce traitement à un promote acquis progressivement (vesting), à condition que le sponsor soit traité comme associé dès le départ.

Pour que le promote ne porte vraiment que sur la croissance future, la partnership peut réévaluer ses actifs (« book-up ») au moment de l'attribution. La valeur déjà existante revient alors aux comptes de capital des associés existants, et non au sponsor.

2. Répartir le revenu en fonction de la trésorerie

Les allocations fiscales d'une partnership doivent suivre l'accord économique réel des associés, et la réglementation le vérifie à travers le compte de capital de chaque associé. La plupart des contrats immobiliers utilisent des allocations ciblées (targeted allocations) : chaque année, revenus et pertes sont répartis de sorte que, si la partnership vendait tout à la valeur comptable et était liquidée, le compte de capital de chaque associé serait égal à ce que la cascade lui verserait.

Conséquence pratique : le sponsor se voit attribuer du revenu imposable au fur et à mesure que le promote se constitue, souvent avant tout versement de promote. Cela peut créer pour le sponsor un revenu fantôme et des K-1 qui ne correspondent pas aux distributions d'une année donnée.

3. Nature : elle suit celle de l'opération

Comme le promote est une part du revenu de la partnership, il en conserve la nature. Les loyers sont un revenu ordinaire. Le gain sur la vente de l'immeuble est en général un gain de la section 1231, imposé aux taux des plus-values à long terme, la part reflétant l'amortissement étant imposée comme unrecaptured section 1250 gain jusqu'à 25 %.

4. La règle des trois ans, et pourquoi l'immobilier y échappe souvent

La section 1061, introduite en 2017, exige une durée de détention de trois ans au lieu d'un an pour les plus-values à long terme attribuées au titre d'un applicable partnership interest, ce qui inclut le promote d'un sponsor. Mais la réglementation exclut de cette règle le gain de la section 1231 (et les dividendes qualifiés). Un immeuble loué ou utilisé dans une activité est un bien de la section 1231 : le gain de promote sur sa vente après plus d'un an est donc en principe à long terme, même si l'immeuble a été détenu moins de trois ans.

La section 1061 compte davantage lorsque le gain est une véritable plus-value, par exemple lorsque le sponsor cède sa participation dans la joint-venture ou que celle-ci cède des actions d'une société. La règle ne vise pas non plus la part du rendement du sponsor qui provient de son propre capital dans l'opération, à condition que les allocations sur ce capital suivent les mêmes conditions que celles du partenaire financier.

5. Cotisations des travailleurs indépendants

La part d'un associé dans les loyers immobiliers et dans le gain de cession de biens est en principe exclue du revenu soumis à la self-employment tax, donc le promote sur ces éléments en est généralement exonéré. Il en va autrement des honoraires perçus par le sponsor pour ses services, comme les commissions d'acquisition ou de gestion d'actifs, imposés comme revenu ordinaire.

Exemple chiffré

Un partenaire financier apporte 9 millions de dollars et un sponsor 1 million à une joint-venture qui achète un immeuble résidentiel. La cascade est la suivante :

  • Étape 1 : remboursement du capital et rendement préférentiel de 8 %, capitalisé annuellement, aux deux associés au prorata ; puis
  • Étape 2 : tout le surplus est partagé 70 % pour le partenaire financier et 30 % pour le sponsor.

Aucune distribution n'a lieu avant la vente de l'immeuble, au bout de deux ans exactement, pour un produit net de 16 millions de dollars.

  • Capital plus rendement préférentiel : 10 millions × 1,08 × 1,08 = 11 664 000 dollars, dont 10 497 600 pour le partenaire financier et 1 166 400 pour le sponsor.
  • Trésorerie restante : 16 000 000 − 11 664 000 = 4 336 000 dollars, répartis 3 035 200 pour le partenaire financier et 1 300 800 pour le sponsor.
  • Totaux : partenaire financier 13 532 800 dollars, sponsor 2 467 200 dollars.

Le profit total est de 6 millions. Au prorata, les 10 % du sponsor lui auraient rapporté 600 000 dollars. Avec la cascade, il gagne 1 467 200 dollars : son promote est de 867 200 dollars.

Fiscalement, supposons pour simplifier que tout le profit de 6 millions soit un gain de cession. Les allocations ciblées attribuent 1 467 200 dollars de ce gain au sponsor et 4 532 800 au partenaire financier, pour que le compte de capital de chacun corresponde à sa trésorerie. L'immeuble a été détenu deux ans : le gain est un gain de la section 1231, à long terme pour les deux associés, y compris le promote du sponsor, car le gain de la section 1231 échappe à la règle des trois ans. Dans une opération réelle, une partie du gain refléterait l'amortissement et constituerait un unrecaptured section 1250 gain.

Pièges fréquents

  • Pas de réévaluation à l'attribution. Sans réévaluation, un promote attribué sur un bien qui a pris de la valeur peut participer à une valeur déjà existante, ce qui peut être imposable pour le sponsor et injuste pour le partenaire financier.
  • Trésorerie et fiscalité décalées. Les allocations ciblées peuvent attribuer du revenu de promote des années avant son versement. Les sponsors doivent prévoir des distributions fiscales (tax distributions) dans les termes de l'opération.
  • Produits de refinancement. La trésorerie d'un refinancement passe en général par la même cascade. Sa distribution n'est généralement pas imposable, mais elle peut avancer les allocations de promote.
  • Clawbacks. Si un promote versé tôt est ensuite restitué, il peut falloir corriger les allocations de revenu antérieures dans les années suivantes.

Cette explication est une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal.

Sources

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Cet article explicatif constitue une analyse et une information générale, et non un conseil fiscal, juridique ou en investissement.