Krótka odpowiedź: Inwestorzy zwolnieni z podatku, tacy jak plany emerytalne, fundusze uczelniane (endowments), fundacje i IRA, nie płacą podatku od zwykłych dochodów inwestycyjnych. Płacą go jednak od dochodu z niepowiązanej działalności gospodarczej (UBTI): dochodu z działalności niezwiązanej z ich celem statutowym oraz lewarowanej części dochodu z mienia finansowanego długiem. Ponieważ fundusz jest spółką osobową, każdy dochód z działalności lub z mienia finansowanego długiem przechodzi bezpośrednio na zwolnionych inwestorów przez ich K-1. Dlatego umowy funduszy zobowiązują do ograniczania UBTI, fundusze nieruchomościowe dbają o „fractions rule”, a wielu zwolnionych inwestorów inwestuje przez blocker. To objaśnienie idzie dalej niż nasze krótkie hasło słowniczka o UBTI.

Co jest UBTI

UBTI to dochód brutto z niepowiązanej działalności gospodarczej prowadzonej przez organizację w sposób regularny, pomniejszony o bezpośrednio związane z nim koszty. Przepisy wyłączają następnie większość pasywnych dochodów inwestycyjnych:

  • dywidendy, odsetki, płatności z tytułu pożyczek papierów wartościowych, opłaty za zobowiązanie do udzielenia pożyczki i renty;
  • należności licencyjne;
  • czynsze z nieruchomości wraz z czynszami z ruchomości wynajmowanych razem z nimi, chyba że ponad 50% czynszu dotyczy ruchomości albo czynsz zależy od dochodu lub zysku najemcy (czynsz oparty na stałym procencie przychodów lub sprzedaży jest dopuszczalny); oraz
  • zyski ze sprzedaży mienia, innego niż zapasy lub mienie przeznaczone na sprzedaż klientom.

Wyłączenia przestają działać w dwóch typowych sytuacjach w funduszach: gdy dochód pochodzi z działalności operacyjnej oraz gdy mienie generujące dochód zostało kupione za pożyczone pieniądze.

Dochód uzyskiwany przez spółkę osobową

Jeśli spółka osobowa prowadzi działalność, która dla zwolnionego wspólnika byłaby niepowiązana, wspólnik wlicza do UBTI swój udział w dochodzie brutto i kosztach tej działalności, tak jakby sam ją prowadził. Fundusz buyout posiadający spółkę operacyjną zorganizowaną jako LLC opodatkowana jak spółka osobowa przekazuje więc dochód z działalności bezpośrednio swoim zwolnionym LP. Fundusz, który posiada ten sam biznes przez C corporation, tego nie robi: LP otrzymuje dywidendy i zyski, które są wyłączone.

Dochód finansowany długiem (UDFI)

Dochód z mienia finansowanego długiem jest UBTI proporcjonalnie do długu:

Część opodatkowana = średnie zadłużenie akwizycyjne ÷ średnia skorygowana podstawa (maksymalnie 100%)

Zadłużenie akwizycyjne (acquisition indebtedness) to dług zaciągnięty na zakup lub ulepszenie mienia, w tym dług zaciągnięty wcześniej w tym celu oraz późniejszy dług, który nie powstałby bez zakupu i był racjonalnie przewidywalny w chwili nabycia mienia. Koszty odlicza się w tej samej proporcji, a amortyzacja musi być liniowa. Reguła zamienia w UBTI czynsze, odsetki, dywidendy i zyski, które w innym razie byłyby wyłączone, więc dotyka lewarowanych funduszy nieruchomościowych, funduszy pożyczających na zakup papierów wartościowych i potencjalnie pożyczek na poziomie funduszu służących inwestycjom.

Wyjątek nieruchomościowy i fractions rule

Sekcja 514(c)(9) stanowi, że dług zaciągnięty przez qualified organization na zakup lub ulepszenie nieruchomości nie jest zadłużeniem akwizycyjnym. Qualified organizations to:

  • instytucje edukacyjne i wspierające je organizacje;
  • kwalifikowane trusty emerytalne z sekcji 401;
  • spółki do posiadania tytułu prawnego z sekcji 501(c)(25); oraz
  • rachunki emerytalne z sekcji 403(b)(9).

Fundacje prywatne, większość innych organizacji charytatywnych oraz IRA nie są qualified organizations.

Wyjątek przepada, ogólnie mówiąc, jeśli cena nie jest stała, dług zależy od dochodu z nieruchomości, nieruchomość jest wynajmowana z powrotem sprzedającemu lub podmiotowi powiązanemu albo finansowanie zapewnia sprzedający. Gdy nieruchomość jest posiadana przez spółkę osobową, w której są też wspólnicy niekwalifikowani, spółka musi dodatkowo spełnić jeden z trzech testów, zwykle fractions rule: udział qualified organization w łącznym dochodzie spółki w żadnym roku nie może przekroczyć jej udziału w łącznej stracie w roku, w którym ten udział w stracie jest najmniejszy, a przypisania muszą mieć istotny skutek ekonomiczny. Preferowane zwroty, catch-upy i promote mogą naruszyć tę regułę, chyba że mieszczą się w wyjątkach z przepisów wykonawczych, dlatego kaskady wypłat funduszy nieruchomościowych często pisze się pod nią.

Reguła silosów

Od 2018 r. organizacja zwolniona prowadząca więcej niż jedną niepowiązaną działalność musi obliczać UBTI osobno dla każdej z nich. Strata z jednej nie może pomniejszać dochodu z innej. Dla funduszy istnieje jeden przydatny wyjątek: działalność inwestycyjną można grupować jako jedną działalność. Ten koszyk obejmuje kwalifikowane udziały w spółkach osobowych, czyli w przybliżeniu udziały w funduszach, w których inwestor posiada:

  • nie więcej niż 2% zysków i kapitału (test de minimis); albo
  • nie więcej niż 20% kapitału i nie uczestniczy istotnie w spółce, np. poprzez prawa kontroli lub powoływania (test uczestnictwa).

Typowy LP z małymi, pasywnymi udziałami w funduszach może więc kompensować UBTI i straty ze wszystkich tych funduszy. Duży lub kontrolujący inwestor może musieć rozliczać każdy osobno.

Zeznanie i podatek

Organizacja zwolniona z podatku, która ma 1 000 USD lub więcej przychodu brutto z niepowiązanej działalności, składa Form 990-T. Przysługuje jej odliczenie specjalne w wysokości 1 000 USD. Zwolnione spółki kapitałowe płacą podatek od UBTI według stawek dla spółek, 21%, a zwolnione trusty, w tym trusty emerytalne i IRA, według stawek dla trustów, które szybko osiągają stawkę najwyższą.

Przykład

Fundusz nieruchomościowy kupuje budynek za 10 mln USD z hipoteką 6 mln USD. Dla uproszczenia średnie zadłużenie akwizycyjne wynosi przez cały rok 60% średniej podstawy, a budynek przynosi 1 mln USD czynszu netto. Trzech zwolnionych inwestorów ma po 10% funduszu, więc każdy ma 100 000 USD czynszu netto.

  • Fundacja prywatna nie jest qualified organization. 60% jej czynszu, 60 000 USD, to UDFI, a po odliczeniu specjalnym 1 000 USD ma 59 000 USD UBTI do wykazania na Form 990-T.
  • IRA jest w tej samej sytuacji co fundacja: 60 000 USD UDFI, 59 000 USD po odliczeniu specjalnym, opodatkowane według stawek dla trustów.
  • Fundusz uczelniany (endowment) jest qualified organization. Jeśli nabycie i przypisania funduszu spełniają sekcję 514(c)(9), w tym fractions rule, jego 100 000 USD czynszu jest wyłączone i nie ma on żadnego UBTI z budynku.

Ten sam budynek i ten sam dług dają trzy różne wyniki podatkowe.

Co to oznacza dla funduszy

  • Fundusze private equity generują UBTI głównie ze spółek operacyjnych posiadanych jako spółki osobowe lub LLC, dlatego dla zwolnionych inwestorów często obejmują takie transakcje przez korporacyjne blockery.
  • Fundusze nieruchomościowe żyją z lewarem, więc konstruują kaskady wypłat tak, aby spełniały fractions rule dla inwestorów emerytalnych i uczelnianych, a pozostałym oferują blockery.
  • Fundusze kredytowe zarabiają głównie wyłączone odsetki, ale lewar na poziomie funduszu i wynagrodzenie za usługi mogą tworzyć UBTI, dlatego wiele z nich oferuje blocker lub zagraniczny fundusz typu feeder.
  • Side letters często zobowiązują zarządzającego do „dołożenia handlowo uzasadnionych starań” w celu uniknięcia UBTI. Rzadko obiecują jego całkowity brak.

To objaśnienie ma charakter ogólnej informacji i nie stanowi porady podatkowej.

Źródła

Powiązane materiały

Ten materiał ma charakter analityczny i informacyjny i nie stanowi porady podatkowej, prawnej ani inwestycyjnej.