Réponse courte : les investisseurs exonérés, comme les régimes de retraite, les fonds de dotation universitaires, les fondations et les IRA, ne paient pas d'impôt sur leurs revenus d'investissement ordinaires. Ils paient en revanche l'impôt sur le revenu imposable d'activité non liée (UBTI) : le revenu d'une activité sans rapport avec leur mission exonérée, et la part financée par endettement des revenus de biens financés par l'emprunt. Un fonds étant une partnership, tout revenu d'activité ou revenu financé par l'emprunt qu'il perçoit remonte directement aux investisseurs exonérés via leur K-1. C'est pourquoi les contrats de fonds s'engagent à limiter l'UBTI, que les fonds immobiliers surveillent la « fractions rule », et que de nombreux investisseurs exonérés investissent via un blocker. Cette explication va plus loin que notre courte entrée de glossaire sur l'UBTI.

Ce qui constitue de l'UBTI

L'UBTI est le revenu brut d'une activité non liée exercée régulièrement par l'organisation, diminué des charges qui s'y rattachent directement. La loi exclut ensuite la plupart des revenus d'investissement passifs :

  • dividendes, intérêts, paiements sur prêts de titres, commissions d'engagement de prêt et rentes ;
  • redevances ;
  • loyers de biens immobiliers, ainsi que les loyers des biens meubles loués avec eux, sauf si plus de 50 % du loyer provient des biens meubles ou si le loyer dépend du revenu ou des bénéfices du locataire (un loyer fondé sur un pourcentage fixe des recettes ou des ventes est admis) ; et
  • gains sur la cession de biens, autres que les stocks ou les biens destinés à la vente à des clients.

Les exclusions cessent de s'appliquer dans deux situations courantes pour les fonds : lorsque le revenu provient d'une activité opérationnelle, et lorsque le bien qui le produit a été acheté avec de l'argent emprunté.

Les revenus perçus via une partnership

Si une partnership exerce une activité qui serait non liée pour un associé exonéré, l'associé inclut sa quote-part du revenu brut et des charges de cette activité dans son UBTI, comme s'il l'exerçait lui-même. Un fonds de buyout qui détient une société opérationnelle constituée en LLC imposée comme partnership fait donc remonter des revenus d'activité directement à ses LP exonérés. Un fonds qui détient la même activité via une C corporation ne le fait pas : le LP perçoit des dividendes et des plus-values, qui sont exclus.

Les revenus financés par l'emprunt (UDFI)

Les revenus de biens financés par l'emprunt constituent de l'UBTI à proportion de la dette :

Part imposable = dette d'acquisition moyenne ÷ base ajustée moyenne (plafonnée à 100 %)

La dette d'acquisition (acquisition indebtedness) est la dette contractée pour acheter ou améliorer le bien, y compris la dette contractée au préalable à cette fin et la dette ultérieure qui n'aurait pas existé sans l'achat et qui était raisonnablement prévisible au moment de l'acquisition. Les charges sont déductibles dans la même proportion, et l'amortissement doit être linéaire. La règle transforme en UBTI des loyers, intérêts, dividendes et plus-values qui seraient autrement exclus : elle touche les fonds immobiliers endettés, les fonds qui empruntent pour acheter des titres, et potentiellement les emprunts au niveau du fonds servant à investir.

L'exception immobilière et la fractions rule

La section 514(c)(9) prévoit que la dette contractée par une qualified organization pour acheter ou améliorer un bien immobilier n'est pas une dette d'acquisition. Les qualified organizations sont :

  • les établissements d'enseignement et leurs organisations de soutien ;
  • les trusts de retraite qualifiés de la section 401 ;
  • les sociétés de détention de titres de la section 501(c)(25) ; et
  • les comptes de retraite de la section 403(b)(9).

Les fondations privées, la plupart des autres organismes caritatifs et les IRA ne sont pas des qualified organizations.

L'exception est perdue, en gros, si le prix n'est pas fixe, si la dette dépend des revenus du bien, si le bien est reloué au vendeur ou à une personne liée, ou si le vendeur fournit le financement. Lorsque le bien est détenu via une partnership qui compte aussi des associés non qualifiés, la partnership doit en outre satisfaire l'un de trois tests, généralement la fractions rule : la quote-part d'une qualified organization dans le revenu global de la partnership, pour une année donnée, ne peut pas dépasser sa quote-part de la perte globale pour l'année où cette quote-part de perte est la plus faible, et les allocations doivent avoir un effet économique substantiel. Les rendements préférentiels, catch-ups et promotes peuvent enfreindre la règle s'ils n'entrent pas dans les exceptions réglementaires, c'est pourquoi les cascades des fonds immobiliers sont souvent rédigées en fonction d'elle.

La règle des silos

Depuis 2018, une organisation exonérée ayant plus d'une activité non liée doit calculer son UBTI séparément pour chacune. La perte de l'une ne peut pas compenser le revenu d'une autre. Il existe une exception utile pour les fonds : les activités d'investissement peuvent être regroupées en une seule activité. Ce panier comprend les participations qualifiées dans des partnerships, en gros des participations dans des fonds où l'investisseur détient :

  • au plus 2 % des bénéfices et du capital (test de minimis) ; ou
  • au plus 20 % du capital sans participation significative, par exemple par des droits de contrôle ou de nomination (test de participation).

Un LP type, avec de petites participations passives dans des fonds, peut donc compenser UBTI et pertes entre tous ces fonds. Un investisseur important ou de contrôle peut devoir traiter chacun séparément.

Déclaration et impôt

Une organisation exonérée ayant 1 000 dollars ou plus de revenu brut d'activité non liée dépose un Form 990-T. Elle bénéficie d'une déduction spécifique de 1 000 dollars. Les sociétés exonérées paient l'impôt sur l'UBTI aux taux des sociétés, 21 %, et les trusts exonérés, y compris les trusts de retraite et les IRA, aux taux des trusts, qui atteignent rapidement le taux maximal.

Exemple

Un fonds immobilier achète un immeuble de 10 millions de dollars avec un emprunt hypothécaire de 6 millions. Pour simplifier, la dette d'acquisition moyenne représente 60 % de la base moyenne toute l'année, et l'immeuble rapporte 1 million de dollars de loyer net. Trois investisseurs exonérés détiennent chacun 10 % du fonds, soit 100 000 dollars de loyer net chacun.

  • Une fondation privée n'est pas une qualified organization. 60 % de son loyer, soit 60 000 dollars, est de l'UDFI, et après la déduction spécifique de 1 000 dollars, elle a 59 000 dollars d'UBTI à déclarer sur le Form 990-T.
  • Une IRA est dans la même situation que la fondation : 60 000 dollars d'UDFI, 59 000 dollars après la déduction spécifique, imposés aux taux des trusts.
  • Un fonds de dotation universitaire est une qualified organization. Si l'acquisition et les allocations du fonds respectent la section 514(c)(9), y compris la fractions rule, ses 100 000 dollars de loyer sont exclus et il n'a aucun UBTI au titre de l'immeuble.

Le même immeuble et la même dette produisent trois résultats fiscaux différents.

Ce que cela signifie pour les fonds

  • Les fonds de private equity génèrent de l'UBTI surtout via des sociétés opérationnelles détenues sous forme de partnerships ou de LLC, et détiennent donc souvent ces opérations via des blockers pour les investisseurs exonérés.
  • Les fonds immobiliers vivent avec l'endettement : ils rédigent leurs cascades pour respecter la fractions rule au profit des investisseurs retraite et universitaires, et proposent des blockers aux autres.
  • Les fonds de crédit perçoivent surtout des intérêts exclus, mais l'endettement au niveau du fonds et les honoraires de services peuvent créer de l'UBTI : beaucoup proposent un blocker ou un fonds nourricier offshore.
  • Les side letters obligent souvent le gérant à « faire des efforts commercialement raisonnables » pour éviter l'UBTI. Elles promettent rarement qu'il n'y en aura aucun.

Cette explication est une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal.

Sources

À lire également

Cet article explicatif constitue une analyse et une information générale, et non un conseil fiscal, juridique ou en investissement.